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樓市區域分化嚴重投資機會在哪里?

中國經濟新聞網 2020-08-10 16:50:47

  中國經濟新聞網記者 周雪松

  樓市從來不缺少機會,即使受新冠肺炎疫情沖擊較大的今年也是如此。從2月近乎停擺,到7月百強房企業績增速首次轉正,房地產行業僅用了不到5個月,就從疫情的深度影響中快速走出谷底,走出深V曲線。市場快速復蘇,尤其是部分城市市場過熱,在“房住不炒”的總基調下,熱點城市不得不出臺限制性政策,開始新一輪的調控。

  在接受中國經濟時報記者采訪的專家看來,今年土地供應的增加,也帶動開發商投資拿地的積極性,雖然溢價率還保持在一定的合理水平,但土地市場的表現仍然比銷售市場火熱。這種格局或許將持續到下半年。

  8月8日,博鰲21世紀房地產論壇在上海舉行,綠地集團董事長張玉良、旭輝控股董事局主席林中、萬科集團高級副總裁張海、融創中國執行董事田強、陽光城集團執行副總裁吳建斌、金地集團助理總裁張晉元等房企高管分別發表了主題演講,談及房地產新周期、市場發展、城市分化以及行業趨勢等備受關注。

  中國經濟時報記者梳理了房企高管們的觀點,主要是,房地產行業總體上進入了下半場。其基本特點是:市場總量仍然巨大,但區域分化嚴重,企業集中度不斷提高,轉型升級成為房企發展的主旋律。房價會有波動,但不會大幅跌下去,而會穩下去。

  核心原因在于:一方面,市場的需求仍然存在,可能有的家庭已經有幾套住房,但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱。另一方面,房地產業關聯著巨量的實體經濟產業,關聯著巨量的銀行資產負債,同時也關聯著巨量的居民家庭財產,房價急速下跌的后果是不堪設想的,社會經濟發展不會容忍這種狀況出現。

  高管們認為,下半年房地產總體上還是應該以平穩為主,量價相對比較平穩一點;未來房地產應該會城市分化、結構分化,有的城市熱一點,有的城市冷一點,但是都不會出現大起大落。不過,高管也提醒房企接下來還是要非常小心,疫情對經濟的影響一定會反映到房地產需求上面來。再加上我國沒有采用需求側的刺激,有可能到第四季度地產的供應量比較大,需求比較疲軟。

  在房企高管看來,未來20年中國房地產行業還是非常好的,但這個行業會有很多的規則會改變,有一些企業在未來會成為黑馬,但是難度和挑戰比上個二十年難很多。從土地市場看,今年核心城市的地市更加白熱化,受疫情影響,銷售市場卻沒有像地市這么火熱。

  另外,房企高管認為,在行業新周期下,城市群發展、都市圈一體化發展會對房地產發展帶來一定的機會,如都市圈的人才引進政策、城市功能能級提升等,聚集人氣是推動“人產城融合”發展最重要的動力。

  此外,根據克而瑞研究中心最新發布的《2020年房地產最具投資價值50城》研究報告顯示,房地產投資前景排行前10的城市主要分布在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈,三大城市圈經濟實力雄厚,居民購買力強,在行業中目前仍然保持著領先的狀態。

  值得一提的是,作為國內發展較為完備的城市群之一,長三角向來是投資的熱門區域,前景排名前10的城市中就有5個來自長三角。疫情期間,長三角土地市場熱度最先恢復,不僅僅是杭州、寧波、南京等一二線,即使是徐州、常州、紹興、南通、湖州、溫州等三四線城市,由于受一體化影響,產業、經濟水平相對較高,人均可支配水平遙遙領先。

  近期局部城市顯著回暖,6月份全國商品房銷售金額創近三年新高。為了防止市場過熱,寧波、杭州、南京等城市加碼調控。就此,該研究中心專家在接受本報記者采訪時表示,受調控影響,預計下半年房地產市場熱度將小幅降溫。

  “2018年以來,房地產長效調控機制一直在不斷推進和完善。尤其是進入2020年,在市場下行的背景下,疊加新冠肺炎疫情的不利影響,各城市房地產市場也發生了新的變化。”易居企業集團CEO丁祖昱表示,隨著調控升級,熱點城市投資的機會和風險并存。而受棚改縮量、需求透支影響,大多數三四線城市銷售已回歸平淡,房企在拿地投資時風險評估應更為審慎。

來源:中國經濟時報--中國經濟新聞網 作者:周雪松 編輯: 蔣帥       
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